郑新立：农村最大的增长点在于宅基地改革，试点经验较好是这里

搜狐财经：您认为“十四五”期间我国还有四大增长点有待激发。其中为何说农村土地制度改革是最大的结构性增长动能？

郑新立：经过40多年的改革发展，中国经济在不同时期解决了不同的结构问题。在目前中国经济结构中，剩下最难啃的硬骨头便是城乡结构。

我国农村、农业发展滞后，基尼系数为0.47，主要体现在城乡收入的差距上。我国城乡居民收入差距比例为2.6：1。所以，十九大提出，我国主要矛盾转变为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，其中提及的“不平衡发展”，则主要体现在城乡间发展的不平衡；“不充分发展”，则主要体现在农村发展的不充分。

“十四五”期间，我们要通过实施城乡融合发展战略实现乡村振兴。目前农村人口还有5亿多，如果他们的收入水平接近于城市人口生活水平，那么我国消费市场规模会进一步扩大，因而形成“十四五”期间拉动经济增长的最大功能。

通过城乡融合发展战略实现乡村振兴，我们主要做四件事。第一、农业现代化；第二、乡村建设；第三、农民工市民化；第四、特色小镇建设。启动以上四项工作，将形成巨大的投资需求和消费需求。但前提是要进行农村土地制度改革。

农村最大的增长点是宅基地。目前城乡建设用地共计22万平方公里，其中城市建成区面积只有5万平方公里，宅基地面积达17万平方公里。同时，改革开放以来，农村人口减少了好几亿，宅基地不但没有随之减少，反而还增长了。目前农村人口所占的建设用地（即宅基地）是城市建设用地的三倍多，这造成了很大的土地资源浪费。

通过市场化改革，让进城落户的人有偿退出宅基地，退出的宅基地由村集体统一利用，比如吸引社会资金进入，经营农家乐、农产品加工等，可盘活闲置用地。坚持“房住不炒”后，城市也有大量闲置资金找不到出路，如果流到农村去，也可盘活农村闲置的宅基地。这样一来，中国经济全盘皆活，因此农村土地制度改革是激活农村蜇伏发展潜能的关键。

搜狐财经：目前全国各地开展的宅基地的试点中，您认为哪地的试点经验较好？

郑新立：十八届三中全会后，国务院在全国14个县启动了宅基地制度改革试点，那么取得了明显的效益。人民日报前几年刊登了一篇通讯，介绍了安徽金寨县农村宅基地改革的经验，标题是《“沉睡”的资源这样被唤醒》。安徽金寨试点经验是，农民退出宅基地后可获得几十万元的补偿，用于进城购房。

福建晋江市宅基地改革的试点情况更好。福建人将退出的宅基地作为资本，和城市、社会资本合资共同开发利用宅基地。晋江当地的民营经济比较发达，宅基地退出后用以修建工厂、经营商店，农村就活了，农民很快也富起来了。人民日报对该试点也写了一篇报道，题目就叫《“沉睡”的资本这样被激活》。

全国总共2000多个县，目前宅基地改革试点县太少了。而且，从十八届三中全会到现在已经八年了，也不能老是试点下去。我觉得扩大宅基地试点范围不存在什么风险，应该尽快地进行推广。宅基地试点推广的目标，是建立起城乡一体化的房地产市场。

国际上也有可供参考的案例。在制定“十一五”规划时，我曾带队考察韩国的新农村建设，之后新农村建设就写入了“十一五”规划中。目前，韩国的城乡收入差距基本上已经消灭。韩国的政策正好和我国相反，鼓励城市高收入群体到农村购买房产，因此提高了农村的房价。农民出售房子，可获得更高的收入。最终，城乡的差距得到缩小，逐渐消失。中国也要走条路。

我认为，14个宅基地试点县的经验已经总结出来了，应当尽快地在全国推广。如此“十四五”时期的经济增长动能就具备了，也可大幅提高农业的劳动生产率，缩小城乡差距，完成乡村振兴的战略目标。

搜狐财经：您认为宅基地改革将在“十四五”期间得以迅速推进吗？

郑新立：这取决于政府的政策，取决于我们在改革上能否迈开步子。80年代初，土地联产承包责任制也是少数地方先行，后来改革效果非常好，全面改革才得以迅速铺开。目前推广宅基地制度改革，应当像当年家庭联产承包制时一样。

搜狐财经：宅基地改革有利于建成城乡一体化的房地产市场，其是否有利于增加城市房源供给，降低城市房价？

郑新立：你的理解是对的。2019年5月，中央发布了《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》，提出了三个“允许入市”：第一，允许农村集体经营性建设用地入市；第二，允许就地入市或异地调整入市；第三，允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

根据我的经验，河南新乡一县的一亩宅基地，到地级市里能卖到20万，异地到省会城市能卖到30万，要异地卖给浙江和江苏，就能卖到80-100万。农村集体经营性建设用地异地买卖的市场范围越大，其价格就会愈发提高，农民通过转让农地指标就可获得更高的收益。在我看来，农村集体经营性建设用地的市场化是一个必然趋势。

另外，2020年1月开始实施的新《土地法》又规定，只要经过村民大会以70%以上的举手表决同意，那么村集体可自行决定农村集体经营性建设用地的用途，其使用权属于村民委员会自治的权利之一，上级政府不得干预。

以上两条规定已在政策上为农村宅基地改革扫清了障碍。关键是干部要理解中央的这些部署，积极主动地进行改革，把农村蜇伏的潜力唤醒，这样一来，乡村振兴才有希望。

搜狐财经：今年出台了房企融资的“三条红线”，是为了城乡一体化房地产市场的后续的建设做铺垫吗？

郑新立：对房企融资进行限制，是为了城市房地产健康发展的需要。目前城乡房地产市场是两个市场，相互间是隔离的。按照改革的方向，建设城乡一体化的房地产市场是难以回避的。

目前我国宅基地规模是17万平方公里，合计2.5亿亩。按社科院研究所党国英的研究结果，一亩地可盖3栋连排别墅，一栋别墅住3人，一亩地可住9人。那么，6000万亩宅基地就能够容纳5.4亿人居住。如果6000万亩还不能满足，2.5亿亩宅基地减去6000万亩还有1.9亿亩，相当于农村宅基地还有1.9亿亩的置换空间。将这1.9亿亩宅基地拿出来，一方面能满足农村居民改善居住条件的需要，另一方面还可以转让给城市，满足作为城市新增建设用地的需要，那么城市建设用地的价格马上就降下来了。剩下还有一部分宅基地，可以用来增加耕地，至少增加几千万亩耕地是完全有可能的。

全世界只有中国采取城乡房地产市场分离的政策。城乡一体化的房地产市场是一个必然趋势。