农村宅基地制度改革经验之谈：规划先行,三清三拆,一户一宅

住房用地是农民住房需求的基本保障，也是我国实现农民住房权利的最基本制度。随着土地价值的不断上升和农民建房成本的增加，宅基地和房屋已成为农民的重要资产。因此，与宅基地有关的政策和制度与农民的重大利益密切相关。近年来，国家注重保护农民的切身利益，推动乡村振兴和乡村治理，促进城镇化和农村人居环境的改善，如提出宅基地所有权、使用权、资格权三权分离，进一步放宽宅基地使用权，强化宅基地和农民房屋所有权等。 继续深化体制改革。

【广西日报2022-06-02】“我家宅基地面积超过了150平方米，应该要交这笔款。”近日，贵港市覃塘区蒙公镇英峨村大岭屯村民陆国忠把7965元钱交到村委。覃塘区大力推进农村宅基地制度改革，采取多种形式深入宣传农村宅基地制度改革的重大意义，在全社会营造浓厚的改革氛围，宅基地政策宣传实现了全覆盖并深入人心，改革成效明显。

作为全国农村宅基地制度改革试点地区，覃塘区确立了以户为单位，不断探索完善农村宅基地分配、流转、抵押、退出、使用、收益、审批、监管等制度的方法路径，出台了具体政策措施，建立县级农村宅基地管理队伍和信息系统，让农村宅基地集体所有、审核审批、一户一宅、有偿使用成为农民共识，使拆除陈旧危房、清除围墙、先批后建蔚然成风，有力推进生态宜居、乡村文明建设。

规划先行 明确范围

覃塘街道龙凤村党群服务中心门前，村庄规划图图文并茂，公共用地、预留宅基地标志详尽，界线明了。

“没有规划前，群众都在原生产队分配的自留地上建房，导致房屋杂乱无章，道路弯曲狭窄。”村支书覃富利说。有了统一规划后，大家都心中有数，有章可循，按规划建设，再也没有乱搭乱建的现象发生了。

去年以来，覃塘区邀请浙江大学城乡规划设计研究院、广西建筑科学研究设计院、华蓝设计院专业设计团队编制完成了6个乡镇（街道）15个村的村庄规划，明确了建房红线。

覃塘区自然资源局办公室内，“房地一体”测绘资料堆满了档案柜。该区采用无人机倾斜摄影测量技术，全面开展农村宅基地使用权及地上房屋所有权的调查、登记和信息一体化储存、管理、应用。覃塘区自然资源局局长李杰宇介绍，截至今年5月底，完成“房地一体”权籍调查11.16万宗，已发“房地一体”不动产确权登记证348本。“通过‘房地一体’调查，掌握村辖区约15万座农房的分布、居住人情况，为农村宅基地制度改革打下了良好的基础。”

“三清三拆” 预留空地

漫步覃塘区各村屯，处处呈现人欢路洁、房新地净的新农村景象。

覃塘街道龙凤村杨屋屯理事长杨奇祥告诉记者，今年以来，全屯村民集体行动，清理了全部的陈年垃圾和沟渠、池塘污泥，拆除了危旧房、乱搭建筑、乱建房屋，柏油路通到各家，各户都刷新了外墙。

在乡村风貌提升行动中，被列入全域基本整治县的覃塘区，制定一系列奖补政策，至今完成了全域基本整治村屯186个，占任务的100％；清理房前屋后卫生10.4万户，清洁池塘沟渠淤泥7230处，拆除乱搭乱盖、危旧房、废弃建筑9603处，各项工作走在全区前列。

有380名壮族人口的大岭乡古平村百怀屯，绿树成荫，小公园、小花园花草茂盛。屯理事长黄光俭说：“村民自觉清除了猪栏、牛栏、土厕所，腾出了33亩空闲地，统一规划建房，才有了如今漂亮的景象。”

“3个儿子都到了结婚年龄，因为村里预留了地块，再也不用担忧没地建房了。”村民陈英兰说。通过组织群众性开展“三清三拆”，当前，覃塘区788个村屯，共留出空闲地逾4000亩，为高标准规划新的宅基地提供了充裕的土地保障。

 一户一宅 依规使用

紧邻覃塘区乡村旅游核心示范区旅游驿站的英峨村大岭屯，一座座民房坐北向南，整齐划一。前后排房子之间，间距20多米。各家房前小果园、小菜园造型别致，果树、青菜青翠欲滴。

“按政府的‘农村宅基地一户一宅、每户宅基地占地不得超过150平方米、超出部分收取有偿使用费’的管理办法，我这房子是在10年前建的，占地176.6平方米，理应交纳26.6平方米的有偿使用费。”陆国忠说。以前总认为宅基地所有权是自己的，最近经村委干部宣传后，才明白那是属于集体所有。

2021年4月，覃塘区出台《农村宅基地有偿使用、流转和退出的暂行办法》，允许宅基地使用权在符合建房条件的本农村集体经济组织成员之间流转，鼓励“一户多宅”的多宅部分、进城落户村民有偿退出宅基地使用权。“我有一座多余的空宅，准备交由村里作为村旅游驿站的餐饮、住宿设施经营，在本人获得分红收益的同时、增加村集体经济收入。”

一户一宅，逐渐消除了农村围墙现象。国家4A级风景区荷美覃塘旁的林村屯，柏油屯道宽阔整洁，村里小广场上满是谈天说地的人们。“以前各家各户都建有围墙，一天到晚难见几个人影。一户一宅后，大家改变了千年旧风俗，把62处围墙、照壁全拆了。”屯党小组长黄宾福说。

一户一宅，逐步消除了邻里纠纷隐患。蒙公镇新岭村谭娇珍捧着“红本本”，感触颇深：以前因宅基地边界问题，与邻居争吵不断。颁发新的房地一体不动产权证后，宅基地面积、界线一目了然，界线外全都是集体土地，大家和睦相处。

“前几年，宅基地纠纷成为本村的主要民间纠纷，徒耗干部和村民的时间和精力。实施一户一宅’发放房地一体不动产权证后，全村宅基地纠纷就下降了九成多。”新岭村支书黄小益说。

规范审批 违法必究

大岭屯上，一座小洋楼拔地而起。村民邓春梅为该新房提交了个人申请，提供现居住证明等资料，等待“一组两会”讨论，经村委审核后，由镇政府审批发证。该新房占地110平方米，满足了她家长远居住需求。

“这种新的审批方式，改变了以往土地、住建部门两头审批、发证、管理的落后方式，既避免了村民两头跑证的难题，又方便村民监督、基层政府统一管理。”覃塘区自然资源局局长李杰宇说。

覃塘区创新农村宅基地管理机制，制定出台相关管理办法、流程，落实了农村宅基地审批的“个人申请、村民小组讨论、村级审查、乡镇审批、县级备案”制度。目前，该区已收到新增建房宅基地申请1272宗，已审批1193宗。

在规范建房审批的同时，覃塘区对违规违法建房行为依法处理，确保农村宅基地制度改革稳步推进。

最近，蒙公镇综合行政执法大队在凌寺村巡查时发现，在没有取得建房规划许可的情况下，覃某某在110平方米的集体土地上新建住房。执法工作人员当场要求屋主停工，对其进行政策解读，并依法发出《责令停止违法行为通知书》，制止了无证建房行为。

目前，覃塘区各乡镇（街道）均建立综合行政执法大队，146个村（社区）落实宅基地协管人员438名，累计依法处置农村违法建房案件39宗。