案例：荆楚中医文化养生产业园策划方案

项目启动区整体定位：项目启动区通过把江南水乡风光与荆楚文化融入整体策划，以高起点引领全新的生活方式和社会需求，通过合理规划产业布局，将“荆楚中医文化养生产业园”项目打造成为一个生态优美、环境怡人、健康和谐的大社区，使之成为全国一流的、即体现浓郁荆楚风情，又帮助农民安居乐业的新农村建设典范，同时带动地方人口的充分就业，促进经济又好又快的发展，实现公安县与荆州城市一体化的大城市格局。

一、项目启动区建设内容

项目启动区定位于多功能、综合性荆楚中医文化养生产业园区。划分为中医文化养生园区、人居养老示范区、新农村建设生态居住示范区、创意商务园区及相关配套居住区等，符合国家关于新农村建设的各项产业扶持政策。

启动区计划分3期进行滚动开发，先开发引擎型区块，再开发跟随型功能区块，逐渐提升区域热度，带动地块及周边的发展；开发周期预计为8年，其中3年的土地整理期，5年的项目经营期。预计总投资将达50亿人民币，新增就业人口5000人以上，以实现“一产”向“三产”的转变。

二、项目SWOT分析

1 优势分析
1）区位优势
（1）项目整体规模在荆州乃至湖北省的整体市场上都拥有无可比拟的优势；
（2）项目与荆州市中心城区隔江而望，一桥相连；且荆东高速公路、沙刘省道和207国道贯穿项目，可达性很强；
（3）项目地处长江黄金水道中段，能承接长江上、下游资源交换带来的商流、物流；
（4）项目地处鄂西生态文化旅游圈内，同时受到武汉城市圈的辐射，在湖北两大核心城市武汉和宜昌之间。项目近期能承接荆州主城发展中溢出的相关需求，成为荆州主城区的城市拓展区；远期兼顾大武汉都市圈和鄂西生态文化旅游圈相关功能的叠加，区位优势明显。
2) 资源优势
（1）项目站位全荆州，得到各级政府大力支持，将承担体现一级土地整体开发价值和区域资源价值的角色；
（2）项目地块内部地势平坦，集中了北闸景区、滨水及滩涂资源、地热资源及荆楚文化等核心资源。
3) 产业优势
对应项目整体主导绿色休闲、养老、养生、创意商务及新农村建设等产业特色，启动区拟以医药文化养生、养老、创意商务产业为先导，无同质项目竞争。
（1）可以弥补城市发展过程中的产业需求，有效提升区域的产业层级；
（2）产业具有自身演进的特征，能够支撑区域的长期可持续发展；
（3）有效吸收就业人口，提供更多的就业岗位；
（4）为政府创造更多的税收；
（5）与主城区相比，可以有效改善人们的居住和生活环境。
4） 政策优势
（1）国家发改委“十二五战略规划”关于“发展战略性新兴产业，抢占经济科技制高点，决定国家的未来，必须抓住机遇，明确重点，有所作为” 中明确指出中医药产业已经成为国家重点关注的新兴产业。
（2）湖北省委书记李鸿忠在湖北新农村建设暨城乡一体化试点工作会中强调，把促进农民增收和生产生活条件改善作为出发点和落脚点，推进城乡一体化。本项目的开发正是本着“推进城乡一体化建设、加快产业升级、扩大就业机会、促进农民增收、改善人居生活条件”的宗旨，符合关于新农村建设的各项政策要求和城乡统筹发展规划；
（3）省委、省政府就实施以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，积极承接产业转移，加快推进新型工业化、新型城镇化和农业现代化，把荆州建设成为湖北长江经济带的“钢腰”、长江中游明星城市。本项目“加快实现公安县与荆州城市一体化的大城市格局，促进农业产业升级” 的开发宗旨，高度契合“壮腰工程” 相关政策的要求。
2 劣势分析
1）项目周边缺乏基础配套条件；
2）过江大桥收费，影响个人客户的通勤便利；
3 机会分析
1）荆州跨江发展带来城市化契机；
2）创意性商务时代及老龄化社会时代的来临，为本案导入创意商务产业及人居养老产业带来机遇；
4 威胁分析
在目前大规模城市化发展的背景下，如何避免同质化思路；

三、项目发展背景及功能定位

1 项目发展背景
1）荆楚文化源远流长，医药养生文化作为其精髓，具有极强的生命力
荆楚文化指具有湖北地方特色的文化，是中华民族文化的重要组成部分，具有鲜明的地域特色和巨大的经济文化开发价值。荆楚中医药养生文化，作为荆楚文化的一部分，具有悠久的历史和广泛的影响力，受到大量国内外高端客群的青睐，具有极强的生命力，是荆楚区域的精髓文化。从先秦时期就有记载。湖北自古多出名医。唐代名医王彦伯、宋代名医庞安时、《本草纲目》的作者药圣李时珍以及清代名医杨际泰就都是湖北人。流传下许多珍贵的传统养生方法及医药典籍。
2）医药养生产业可以带动其他产业，能够与众多相关产业的共融互补，如养老养生、休闲商务、观光农业、休闲居住等，进而形成产业链，具有较强的集群效应。目前国内中药养生产业链的基本结构：中药材种植、养殖、中药产业技术研发部门，中药材初级加工和中成药生产等中间部门，中药存储、运输、销售等活动。眼下中医养生是一个供方市场，潜在市场很大，具有广泛的影响力和旺盛的生命力。医药养生文化发源于荆州，并不断发展成为中华医学的核心，通过延伸以养生文化为内涵的养生产业链，将休闲娱乐、餐饮住宿、美容保健集于一体，使中药由单纯的药品上升为富含文化附加值的产品，产生产业集群效应。
本项目通过“文化包装”，欲将医药养生产业上升为如同“茶文化”、“红酒文化”等富含文化附加值的产业链来打造，促进项目的产业升级，提升当地居民的收入水平。
3）国内外医药养生文化产业发展迅猛，荆楚大地面临较大的市场空白
荆楚中医养生文化产业具有可落地性。以荆州为中心的荆楚大地，是中华医学养生的发源地，中华药圣、医圣等均出自荆楚区域，发明了如刮痧、药浴、按摩、拔火罐等多种养生保健方式，受到国内外人士青睐，市场空间广阔。
本案以荆楚中医养生文化产业为引擎，可避免与其他同质项目的竞争。同时医药养生产业正处于快速发展的上升态势，养生保健市场正在形成多元化、多层次的消费格局。养生保健服务业已成为新兴的一个朝阳产业正处于快速发展的上升态势，市场规模扩大的空间依然很大且产业乘数效应明显。
2 项目功能定位
1）中医文化养生园区
湖北地处长江中游南北过渡地带，属典型亚热带季风性湿润气候，具有发展中药材种植的天独厚的自然条件。湖北现有中药资源约3939种,大部分在荆州都适合种植。
该区域将荆楚中医养生文化融入农业、旅游观光、休闲度假，可进行药物种植、研发，进行中医草药观摩培训等，形成具有荆楚文化特质的参与性休闲体验。突出体验性与参与性，在药物种植的基础上，发展休闲餐饮、养生运动、观光旅游、教育培训相关的功能。再通过合理布局，利用生态观光区域来进行生态农庄、养生药膳、农田采摘、生态垂钓园等商业形态建设。起到促进基础农业升级、扩大就业、提升农民收入等作用。
2）人居养老示范园区
荆楚中医养生文化融入居住功能，与养老、生态居住相结合。以疗养院、专科医疗机构、老年娱乐会所、老年公寓等为主要业态，形成饱含本土文化气质的养生养老社区，对应医疗养生主题，导入养老特色产业，满足老龄人士的休闲、康复需求，实现“老有所居、老有所养、老有所医、老有所乐、老有所为”。
3）新农村建设生态居住示范园区
该区域以节约集约用地的开发新模式为依据，通过科学规划、合理布局，将区域建设成为极具荆楚特色、结构合理、功能齐全的现代化新农村生态人居示范园区。区域内将实现人与自然的和谐交融，在实现土地节约集约利用的同时，也保证人居环境的优化，可谓一举多得。
4）创意商务园区
该区域定位于生低密度、低成本、与城市联系紧密、自成系统、有足够的人力资源支持的创意性的商务企业总部基地。经过精心设计，合理布局，使整个区域功能分布合理、功能设施齐全。
创意商务园区以独栋办公楼、企业休闲会所、会议会展中心及综合配套楼等为主，符合创意商务行业高端、时尚的行业标准；以优越的商业环境、合理的价格、优惠的政策及复合化功能必将吸引大量创意商务企业入驻，使项目成为荆州市、湖北省乃至长江中下游地区新兴的创意商务产业集聚中心。

结论：项目利用自身的区位、资源、产业及政策优势，充分发掘中华医学养生产业的魅力，以中医文化、养老为主导产业方向，发展特色化、差异化的中医药养生产业。对于荆州市产业结构的升级、扩大就业机会、改善荆州市民生活和居住环境，提升市民生活质量有很大的促进作用；同时，项目产业功能建设对于加快一江两岸建设的同步性，使江南新区成为与荆州市区一桥相连的另一个市中心，也有明显推进作用，必将带来良好的社会效益和经济效益，对荆州“壮腰工程”的建设及荆州的战略大发展做出突出贡献。