房企转型开发农业：发展空间大有可为但经营模式有待进一步探索

如今，随着城市建设发展的不断成熟，房地产企业在城市发展的局限性越来越大，房企急于寻找新型房地产开发模式转型发展。与此同时，我国政府对三农问题的重视程度不断提升，十九大报告提出“乡村振兴战略”后，各级政府针对农业投资的优惠政策不断出台落实，农业自身的资源及发展潜力逐步显现。

在政策支持和消费升级情况下，万科、碧桂园、恒大、华润等房企纷纷开始面朝乡村，从乡村扶贫、农业现代化、特色小镇建设、田园综合体建设等入手涉足乡村建设，试图在乡村振兴战略中找到适合自己的位置。

产业打造：“造血”扶贫带动农村发展

农业农村部部长韩长赋今年2月指出，产业扶贫能够提供就业岗位、拓宽增收渠道，是乡村振兴最直接、最有效的衔接点。区别于资金捐赠、易地搬迁等“输血式”扶贫，以产业为核心的“造血式”扶贫，确保脱贫的持续性、可以更长远地解决可持续发展问题。

在产业扶贫导入社会资本的过程中，房企作为城市建设的重要主体，凭借自身积累的资源以及建设运营经验具备一定优势。近年来，多家房企投身产业扶贫，其中就有碧桂园和恒大的身影。2010年，碧桂园在广东清远的树山村启动了“绿色产业扶贫”项目，结合自身与当地优势，开展苗木种植，直供项目园林。这既为碧桂园寻找到了优质可靠的苗木供应商，又带动了树山村的产业发展。碧桂园将此模式复制到全国11县，如今已落地近1600亩苗木基地。恒大则在2015年底加入产业扶贫，因地制宜帮助贵州毕节建设中国西南地区最大的蔬菜瓜果基地和肉牛养殖基地，并计划帮扶毕节一百多万贫困人口到2020年全部稳定脱贫。

此外，产业扶贫项目能够有效带动贫困群众实现就业增收，就业扶贫也能进一步保证扶贫产业的可持续发展，在此情境下，房企着力推动产业扶贫与就业扶贫齐头并进。2018年7月，碧桂园启动全国9省14个帮扶县的就业扶贫统一招聘行动，向贫困户推介全国1.2万个就业岗位，并提供免费就业培训,促进农村贫困劳动力就业脱贫。据报道，恒大目前也已通过组织贫困群众进行职业技能培训，帮助毕节解决8万人就业。

事实上，近年来房企巨头扎堆进农业板块。3月19日，融侨集团农业板块旗下首家合作公司恒霖贸易开业，拉开了进军现代化农业的序幕；去年4月，恒大旗下的高科农业集团在深圳正式揭牌；两个月后，碧桂园也宣布成立碧桂园农业控股有限公司，正式进军现代农业，探索现代化农业机械和现代化种业……农业现代化能够促进产业转型，也是房企参与乡村振兴的途径之一。农业农村部、财政部发布的数据显示，截止目前，我国已创建了62个国家级现代农业产业园，1000多个省级产业园和一大批市县级产业园。

在提高农业生产力、促进农业产业升级的同时，房企不断延长农业产业链、价值链，试图通过全产业链运营建立下游渠道，以实现农产品的销售和盈利。例如，恒大就以产业扶贫为核心，引进了43家上下游企业，实现了供产销一体的农业生产产业链。随着产业链的成熟，华润、碧桂园在内的房企开始着力打造自身品牌。2018年9月碧桂园就创立扶贫农业品牌”碧乡”，与其社区商店“凤凰优选”一起，推动实现从生产到销售的全产业链一体化。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前房企进行的产业扶贫更多地体现在对农副产品的加工、物流运输和销售上，并在尽量促进扶贫基地和消费端市场的对接。将相关资源进行的对接和串联有助于促进农业、物流业、生鲜零售业等领域的发展。

文旅入局：激发农村新活力

随着农村产业和城镇化的发展，一方面嘈杂的城市环境、紧张的都市生活激发了人们对原生态生活的向往，另一方面，休闲农业作为休闲放松、度假旅游的理想模式逐渐形成消费习惯，需求量急速上涨。为了适应消费结构升级，休闲农业和乡村旅游应运而生，激发了农村新活力。数据显示，全国休闲农业和乡村旅游接待人次从2012年的8亿人次增至2018年的30亿人次，年均增长30%；营业收入从2012年的2400亿元增至2018年的8000亿元，年均增长27%。

在此情况下，不少房企看好休闲农业地产的发展潜力，纷纷布局特色田园乡村建设、打造田园综合体，绿色生态休闲农业成为投资“新蓝海”。其中，特色田园乡村建设以乡村保护性改造为基础，融入生态农业、文化、旅游等多重产业，能够改善乡村发展滞后及人才、劳动力流失的现状。对房企来说，其以某一个独立的乡村为单位，有地理范围集中的优势。企业也可以建立统一的服务管理标准与营销推广体系，项目可复制性较强。

万科参与建设的东罗村就是进行特色田园乡村建设的典型案例之一。万科先通过“微介入、轻建设”的针灸式改造最大限度地保留村落的传统风貌，呈现出了东罗村原生的田园风光。此后，借助周边千垛油菜花田、水上森林等旅游资源，万科在东罗村实施乡村民宿体验游计划。同时为了解决乡村旅游的“潮汐”现象，设立了“二十四节气”研学游项目，能够结合不同时令展示农业物候，让城市的孩子了解传统农村风物。

田园综合体的门票、酒店收益以及地产+及相关产业收益可以支撑其长期可持续运营，也被视为乡村发展新型产业的亮点举措。位于无锡市阳山镇的田园东方将农业生产与乡村旅游、文化创意、康体养生深度融合，是国内首个田园综合体。2018年9月，雅居乐与田园东方投资集团有限公司签署合作协议，双方表示将以田园综合体为商业模式、以文旅产业为主要业务，探索文旅特色小镇及特色田园乡村的开发及运营。

成长烦恼：模式探索仍将继续

房企的进入为农业输入资本、科技、品牌和渠道等资源，培植农业新技术、新业态、新营销，引领了现代农业发展新模式。同时严跃进指出，乡村振兴成为大战略的背景下，房企瞄准农业也有助于其实现业务转型。但农业产业往往需要较高的投入，且回报周期长、产业链长，房企面临着不少挑战，甚至有的折戟农业。

2016年9月，恒大以总代价27亿元出售粮油、乳业、矿泉水资产，表示将集中精力做房地产。彼时距恒大进军农业仅两年，其公布的数据显示，截至2016年8月31日恒大粮油、乳业、矿泉水净负债约为33亿元。

作为中国乡村文旅样板级项目，万达丹寨小镇的发展也曾颇具波折。2014年底万达与丹寨县政府签下10亿元扶贫协议，此后一年多时间里，万达曾研究试验过多个产业扶贫推广到全县的可能性。其中养猪与种植大米均因周期波动大、竞争激烈、盈利预期不乐观而被一一否定。最终万达确定了以旅游扶贫为主攻方向，决定设立“万达丹寨小镇”，小镇直到2016年5月才开工建设，2017年7月才正式运营。

而且随着农村贫困人口实现脱贫、贫困县全部摘帽、区域性整体贫困的解决，房企的工作重点也将发生转移，从扶贫脱贫转向更长效的产业发展对房企的运营能力也是一大挑战。

农业现代化也同样面临着投入资金较大、周期长等风险，需要通过构建全产业链的运营才能实现农产品的销售及盈利，对房企而言并不能快速变现、获取高利润。

不仅如此，即使是市场颇为看好的乡村综合体，也面临着生态红线、政策限制、创新性不够等困扰。近日中国社会科学院政治学研究所研究员周少来撰文指出，在各种政绩冲动的刺激下，形式化的乡村振兴悄然而起，产生了一些“样板化”现象。对于区域旅游同化、特色不足的问题，严跃进表示关键点在于要实现“一企一村一项目”的打造。他还强调称，田园综合体不能简单地做项目，一定要有打造网红的意识。房企要捕获市场需求，打造好玩有趣的产品线，进而形成所谓“打卡”的效应。

总之，对于房企来说，尽管乡村振兴在未来很长一段时间内大有可为，但参与方式与经营模式的探索仍是企业的一大重要任务。