我能不能投资一个空心村，改造为养老村？ – 69农业规划设计.兆联顾问公司

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本文隶属:田园养老.盆栽果蔬(第32/42篇)

随着中国老龄化社会的加剧，有越来越多老人需要赡养，仅仅靠家庭赡养已难以为继，机构养老肯定是最终的选择。

把空心村改造为养老村，源味君认为这是一个不错的点子，更是利国利民的好事，但在实际商业变现的过程中，困境与机遇同在。

你身边有空心村改造的成功案例吗？你打算在农村发展康养事业吗？

这两天，我们刷到一个问题：“现在全国各地的农村，青壮年大量流失，很多都成了空心村，而现在中国老龄化现象严重，如果我去投资一个空心村，用来做养老康养，可行吗？”

这是一个很有意思的问题，大概很多人也曾动过这样的念头。

大多数空心村地处偏僻，自然环境优越，有各种未被利用的当地资源，而关于空心村的盘活与再利用的探讨，一直未曾间断过。

今天，我们来聊一聊这个话题。

01几点值得投资的理由

按照中国人口演化进程，老龄化人口只会越来越多，预计20、30年后中国60岁以上的老人占总人口的30%，可以想见，养老市场，是一个多么庞大的蓝海。

这些年，我们看到很多保险公司和房企开始布局养老，但是他们主要针对中高端人群，中低端市场目前还是主要靠地方公办和少部分民办，缺口仍然很大。

所以，去农村投资养老，有了扎实的市场基础。

其次，现代人对田园生活有着无比热烈的向往，归园田居，回到故里终老一生，也是很多人最终的理想。

田园养老，可以结合农业生产，优美舒适的环境加上适度的农业生产带来的运动量，有益于身心健康。

而且，对于这一代的老人来说，回归乡村，是很多人挥之不去的情结。

源味君身边就有这样的一些朋友，会找一些环境优美的山村，租一栋农家院重新装修，开始只是节假日，呼朋引伴去住，后面在山里待的时间就越来越长了。

这里面，不光是老年人，还有相当一部分中年人，上班时间在城里，节假日去山里，乐滋滋地过起了候鸟式的生活。

所以，如果能找到一个风景秀美的村落，把整个村承租下来重新包装，对这部分追求生活品质，想要归园田居的人群，无疑是有吸引力的。

还有很重要的一点，国家也在出台政策，大力支持空心村的改造。

2019年6月出台的《关于促进乡村产业振兴的指导意见》中，明确表达：解决好“空心村”问题，根本的还是发展乡村产业。

1.把产业更多留在乡村

《意见》中提出：要突出资源优势，重点发展现代种养业、乡土特色产业、农产品加工流通业、乡村休闲旅游业、乡村新型服务业和乡村信息产业，这些都是立农、为农、兴农的产业，都要尽量把这些留在农村。

2.把就业岗位更多留给农民

《意见》中提出：要充分挖掘乡村功能价值，引导加工流通企业重心下沉，向有条件的中心镇和物流节点集中。

这些措施就是要把更多的二三产业留在乡村，把更多的就业岗位留给农民。

3.把产业链增值收益尽量留给农民

《意见》中提出：要建立联农带农机制，通过融合发展等多种方式，让农民不但有业就、有活儿干，更要有钱赚，让农民的腰包鼓起来，让农民的笑脸多起来。

而养老行业，属于乡村新型服务业之列，是能够得到政策明确扶持的产业。

02现实很骨感？

事实上，农村养老院并不少见，走访过一些，大多设施一般，入住率低，颇有几分萧索之感。

虽然，整体改造空心村，不完全等同现在的农村养老院，但撇开情怀，就商业而言，实现下来依然困难重重。

首先，我们最应该关心的一个问题是养老村给谁养老？谁来住？

本地的留守老人当然是最容易锁定的市场，但他们往往也是最难啃的骨头。

这一代的农村老人，还是传统意义上的农民，他们没有社保，只有农民的养老金，标准太低。

源味君的老家这边，农村老人60周岁后，养老金是135元。达到80周岁的老人，民政部门发给尊老金50元。

这点钱，是撑不起养老康养事业的。

另外，还有观念的问题，养儿防老的思想还是根深蒂固，被送到养老机构统一养老，是一件丢尽脸面的事，孩子在当地不好做人，老人面子上也过不去。

那就把眼光对准愿意返乡的本地人，以及其他有乡村情结的城里人，那配套条件就得过硬，才有吸引力。

这么一来，村落改造成本就会很高了。

一般有条件的退休养老人群，对于长期居住地的住所还是有品质要求的，包括房屋采光，墙体，私密性，安全性，卫生设施，厨房设施，家电设施，防潮要求等等，还有外部地势起伏，不平台阶高高低低，都需要做适老性改造。

满足这些要求技术上不难，问题是代价不菲。

你还得考量近郊村落整体取得的经济性。

商业化养老没有经济性就没有市场。现实的矛盾是，城市近郊的村庄常常被农家乐等初级乡村商业化形态覆盖，无论租售取得成本不菲。

其次，养老管理机构长期运营边际成本居高不下。

在酒店公寓式集中养老建筑体中，一个保洁一上午就可以推着保洁工具车完成30个房间的工作，而在村落中，民居呈随形就势的自然散落状态，这就决定了这样的工作量或许就要一天。

再次，相关的配套成本较高。

要吸引本地游子或外地人过来康养，要满足的综合条件很多，否则人们干吗舍弃城市的便利与丰富的资源，跑来你这个偏僻的农村呢？

一般的空心村，都难以借力城市医疗设施和文化设施，最好是能把这个小村子变成老人们可以不用出村，就衣食住行、看病吃药都能够解决的地方。

但，自我配套成本非常高昂，这可能就涉及到一些医疗机构、服务机构的加盟。

还有，如果这个村子已经是空心村，说明这个村子没什么人气。土地荒芜，房屋失修，六畜兴旺什么的更无从谈起。

要让老人们吃素有蔬菜基地，吃荤有鸡鸭猪羊，周边的生态和养殖都得跟上，这样对目标的老年群体才有吸引力。

还是那一句话，这些理论上都不难，但代价不菲，什么时候能收回成本，是个大问题。

03如果你想去做，给你一些建议

如果上文提到的困难，你认为都能克服，铁了心想做这个项目，我们想给一点粗浅的建议：

首先，寻找三四线城市城乡结合部，有人文地理特色的空心村，选址不要离市区太远，车程控制在2个小时以内。

任何一个项目，选址是第一位的，2小时的车程，对于之后的运营也好，招聘工作人员服务人员也好，都是比较有利的。

其次，关于入住率和经营管理方面，随着国家养老政策的进一步放开，申办养老院最低10到20个床位就可以，关键的是相关的人才培养、安全、医疗、心理辅导、环境等相关的配套设施要齐全到位。

可以寻求“空心村”的闲置学校、企业或连排村落，充分利用当地医疗资源合作，如果有资金实力的，可以改造成高中低档分类分区、医养休闲于一体的养老院。

住宿风格统一，格局差别设计，满足不同人群的需求。

比如，可以设计有单独的特护公寓套房，又有中低档的单人间、双人间、四人间，还有医疗陪护病房，从而满足高中低档次的各种入住需求。

值得一提的是，可以和“空心村”所在的当地政府乡镇医院合作，或者吸收管理人员和有能力的村民入股的方式，后续可以考虑核心管理层和优秀员工全员入股，建成股份制养老企业。

协同发展，共创多赢，促进企业员工主人翁意识的自发式管理。

再结合本地人文特色，发展特色乡村加工业、民宿、餐饮、旅游等第三产业。

当所有不利条件都想明白了，运营方式也有明确的方向，就可以行动了。

每个人心里都有那么一处桃花源，愿你找到属于你的那一个，并建成心目中的那个样子。

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