房产土地年限到期不续费续期的可行性研究报告 – 69农业规划设计.兆联顾问公司

本文隶属:可行性报告（农业与工商项目）(第45/186篇)

在中国农村，土地用来种粮维持温饱，土地价值太不值钱，甚至大量抛荒。但是在城市，房屋土地太过值钱到令人无法承受的地步。城市居民的房屋一旦离开了土地，就是一堆建筑垃圾，基本上可以说一钱不值，如此一来，居者有其屋成了一句天大的笑话。当一个人连住的地方都没有了，还奢谈什么民生？

你的房子70年到期后只有两种选择：“温州模式”or“深圳模式”

“原来买了房不仅仅是房奴，而且还是地奴……”这是最近一个网友看到“温州一批房子产权到期，须再花1/3现房价续费”的新闻后发出的感慨。

关于房屋产权到期后怎么办的争论，再次席卷全国。

房产已经成为绝大多数家庭的核心财产，而房屋70年产权到期之后如何处理，始终像一把凌厉的达摩克利斯之剑悬至在民众头上，在政策变动难以捉摸而权力机构又无比强悍的背景下，所有的焦虑和恐惧，其来有自。

《物权法》里规定的“自动续期”太过模糊，以后会如何处理，唯有观望和等待。但是，从目前显露的迹象看，我们大概可以判定，最终会在“温州模式”和“深圳模式”之间进行选择。

A、关于温州的此起事件，有几大要点值得注意：

1.我国住宅土地的使用权期限通常是70年，温州这次超过期限的是一批二十年产权房，这是当年政府因地制宜推出的灵活措施，这与当时地方政府急于把土地出让有关。

2.目前多位市民的二手房土地证过期，正是源于当年的二十年产权房。当他们要续期的时候，被当地政府要求缴纳相当于房价1/3的土地出让金。有个房主手中房子总价才65.8万，续期费估算竟高达30万。

3. 温州方面回应称，“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读，理由是并没有正式的政策出来。但是，“误读”归“误读”，业主的遭遇确实真实的，高昂的缴费也是真实的，对媒体报道的市民遭遇，地方政府并未否认。

4.争端由地方而起，全国舆论聚焦，地方政府机构也出来澄清了，强调“目前国家尚未出台相关实施细则”，地方把烫手山芋抛向了中央，但目前未见中央政府层级的官员公开回应此事，仍然是悬而未决。

总结温州政府如何应对房屋土地使用权过期的做法，有两大特点：

1.只做不说，因为无法可依，无章可循。

2.下手很重。继续收取的土地出让金相当于房价1/3，且一次缴清，没几个人承受得了。

B、民众的担忧源于温州开创的“先例”将会大面积推广。虽然距离大批70年产权房到期还有三五十年的时间，但很多30、40年期限的产权房将会陆续遇到这个难题。

2007年3月的《物权法》回避了这个问题。按照中国改革开放的经验，此类分歧太大的问题，并不急于匆忙下结论，而是先让地方去探索。从小岗村到国企改革，都是这么一步步试验出来的，如何解决具有普遍性的“70年产权到期问题”，也必定是如此。

要回答这个问题，应该回到地方的“试点”去。到目前为止，从媒体公开报道中可看到的，开始解决这个问题的有三个地方，除了本次风口浪尖上的温州，还有青岛和深圳。

深圳的案例最早发生在2001年；而青岛首批房屋土地使用权到期是在2009年。

深圳、青岛、温州，三个东部沿海城市，三个最先对外开放的地方，他们最先担负起中国改革试点的使命，最早在土地使用制度上进行创新，而今又最早要回答“房屋产权到期之后怎么办”的疑难。

这并不是一个圆满化解的局，里面涉及到意识形态的纠葛、现实利益的博弈。各方都有理直气壮的诉求：政府有强烈冲动二次转让土地，再捞一笔；业主觉得既然已经拥有房屋的永久性所有权，还要再次为土地所有权续高昂费用难以接受。

此次温州政府的做法之所以引起众怒，就在于其胃口太大，借无章可循的名义，盘算着二次高价转让土地，终招致舆论的反攻。

C、如果我们把青岛、深圳的做法和温州做个对比，就可以发现其中存在的差异，但又异中有同。

先说青岛。

2009年，青岛黄岛区阿里山小区的仅有20年期限土地使用权的住宅到期了。怎么办？青岛政府面临跟温州市政府一样的窘况。

当时青岛政府提出的续期方案是：

1.物权法细则不明，土地期满应有偿续期，续交出让金是必须的。

2.出让金怎么算？按该区域过去一年的平均地价为计算基准，每平方米1000元，折算到建筑面积大约是60%，因此，一个100平方米的房子业主要补缴地价6万块。

再看看深圳：

2001年，深圳罗湖的国际商业大厦有一批20土地使用权的房产证到期了，如何续期，闹得满城风雨。

争议之下，2004年深圳出台了《深圳市到期房地产续期若干规定》：土地期满，可按照公告基准地价的35%补缴续期。国际商业大厦得以成功延期。

请注意，这里深圳同样的依照基准地价，但打了个折扣，35%，因此也为业主省了不少钱。

据媒体报道，在深圳国土系统内部，从这个规定诞生起，关于100％收取地价还是35％收取地价的争论就一直没有平息。有深圳官员认为这一规定让利太多。

深圳最新的案例是福田区长城大厦。今年3月，福田建于上世纪80年代的商品房长城大厦一位业主向政府递交土地延期申请，成功把房屋土地使用年限从原来的50年延长到了70年。

这套房屋面积是80.58平方米，补缴金额为44940元。

这位业主后来挂牌710万卖掉此房。按710万房价计算，深圳住宅续期补缴金额大概是房价的万分之五左右。假设延长的期限从20年改为70年，那么补缴金额应为15.7万元，也不过是总房价的2.2%，相比起温州的1/3，深圳的做法堪称厚道。

对比深圳和温州的做法，可以发现一同一异：

一同：土地使用权过期要续的，地方政府一定要收钱。政府是不会让“土地国有制”变成一句空话的。1995年施行的《城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权……续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”

一异：深圳以基准地价的35%计算费用，而温州和青岛显然是以100%的基准地价来计算的（深圳内部也有官员想要效仿）。从目前已经出现的例子看，深圳710万的房子续70年土地使用期限需要大概15.7万，而温州一个100万的房子续70年至少要二三十万，差别不可谓不大。

D、深圳模式？还是温州模式？

两个模式之间的区别不是收或不收的区别，而是收多少的区别。

温州地方政府试图雁过拔毛，舆论反弹后赶紧收敛，否则，一旦“温州模式”得到正名，必引起社会深度恐慌。近日这个小小的试验已经说明，“温州模式”阻力甚大。

反观“深圳模式”，过往的三个事件被媒体曝光时都遭到议论，但地方政府的处理手法相对温和，在官民利益之间取得双方都可以接受的平衡，此做法延续十几年而未遭到舆论讨伐。

深圳，曾经以特区实践回答了“文革之后中国怎么办？”。以后，深圳也会是“70年产权到期后怎么办”的答案所在？

土地年限到期等同于“吃人规则”

温州现首例“住宅土地使用权到期续期”，要交房价三成！最近，温州部分市民正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中，不少市民发现，他们持有的土地证上写着土地年限20年到期。据报道，经当地国土资源局初步排查，温州市鹿城区内即有600余宗(套）。从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。这一问题在全国可能也属先例。（4月16日《新京报》）

耕者有其田，居者有其屋，是最基本的民生。但当法律规定，商品房的土地有使用年限，到期了要续费，否则就成了“违法建筑”，令人感到如芒在背。因为，房屋一旦离开了土地，就是一堆建筑垃圾，基本上可以说一钱不值，如此一来，居者有其屋成了一句天大的笑话。当一个人连住的地方都没有了，还奢谈什么民生？这到底是多么大的讽刺？

土地年限到期是一个剥夺民财的不公平法律，想起来就令人倒吸一口凉气。因为，土地年限到期的潜台词是，一个公民辛辛苦苦花钱买的房屋，并不能安稳地停下去，一旦土地年限到期，就成了“空中楼阁”，不仅房屋瞬间贬值三成，而且，必须续费才能居住，否则，土地随时可能被收回，房屋不能住。想一想，这是一件多么不公平的事。这简直就是一种赤裸裸的“剥削”。

但是，在当下中国，购买一套房屋是每个家庭乃至每个人绕不过的坎。因为，一个人如果没有房屋，那么你就休想恋爱、谈婚论嫁。因为女方很现实，毒舌丈母娘不会说好听话，不会给好脸色看。如果一个人因为买不起房而被剥夺恋爱、结婚的权利，那是多么伤心难过的事。但当下这种事几乎遍地都是，怎能不让人揪心？又哪里有公平感、幸福感？

最令人痛心和气愤的是，当一个人奋斗几十年，攒足首付，然后付了款，当房奴，月月还房贷。但是，才刚刚还清房贷，20年的土地年限又到了！得续费，否则，住房建别人土地上的房子怎能保证安全？假如一旦土地被收回，怎么辩解都说不清了，也没有人能够扛得过权力。而且，到那时即使再争辩，但房屋到底作价几何，已经没有主动权。这事想起来令人感到十分不安和恐惧。

显然，如果按照这样的法律规定，那么哪里还有百年建筑和名人古居？事实上，《物权法）第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。既然物权法已经承认公民合法占有土地的权利，土地法和国土部门为何要与物权法“打架”？笔者认为，土地法这条规定太不得人心了，是一条“吃人”的规定，该改了。